Сдаете квартиру? А налог заплатили?


На столичном рынке недвижимости наблюдается активность. Сезонное оживление связано, прежде всего, с началом нового учебного года.  В Баку на учебу приехали тысячи студентов, как из регионов, так и из зарубежья. Далеко не все высшие учебные заведения способны обеспечить их местом в общежитии, как это было в советские времена. Да и нынешние студенты хотят жить в более комфортных условиях, если, конечно, финансы позволяют. 

arenda-zhilya

По всему городу разбросаны небольшие риелторские фирмы, хозяева которых предлагают потенциальным клиентам различные по площади, местоположению и стоимости квартиры для аренды. Но такой способ поиска жилья, требующий многочисленных поездок из одного конца города в другой, устраивает не всех. Можно, конечно, взять объявления из газет "Биржа", "Супермаркет". Но этот вариант неприемлем для тех, кто ищет скромные жилища для своих детей-студентов. Обычно предлагаемые через СМИ квартиры стоят дорого. Поэтому очень многие родители приезжают на "ярмарку" жилья в сквере возле станции метро "Нефтчиляр". Здесь сделку об аренде квартиры можно заключить как через посредника-риелтора, так и напрямую с владельцем жилья, что будет несколько дешевле.

Рустам Аббасов, риелтор с солидным стажем, сетует на затяжной "штиль" на рынке недвижимости, установившийся после девальвации национальной валюты. Операции купли-продажи жилья практически сведены на нет. В прошлые годы за месяц удавалось продать 1-2 квартиры, а в этом году особо хвастаться нечем. На реализацию выставлены десятки квартир, частных домов и земельных участков, но покупатели не проявляют интереса к предложениям. Они ожидают дальнейшего снижения цен на жилье, а продавцы снижают цену не более чем на один-два процента. Некоторые риелторские компании в Баку даже приостановили свою деятельность.

По словам Аббасова, немного лучше обстоят дела в сегменте аренды жилья, что связано с началом учебного года. Студены вузов и техникумов предпочитают снять квартиру, во-первых, в многоэтажках старой постройки, во-вторых, поближе к месту учебы или к метро. При этом немаловажным условием является близость к центру города. Повышенным спросом пользуется жилье в районах станций метро "Гянджлик" и "Эльмляр Академиясы", недалеко от которых расположены многие известные вузы и колледжи.

Цены на жилье зависят не только от района, но и от количества комнат. К примеру, "однушка" на "Гянджлике" стоит 250-300 манатов, "двушка" - 400-500 манатов. На "Эльмляр Академиясы" однокомнатная квартира стоит 250-300 манатов, двухкомнатная – 300-350. Дешевле стоит аренда квартир в домах, расположенных возле станций метро "Гара Гараев", "Нефтчиляр", "Ахмедлы".

Как показали наши наблюдения, не все родители готовы платить за жилье такие цены - ведь надо учитывать и другие расходы ребенка: проживание в городе, питание, транспорт, плата за учебу. Все это большая нагрузка на семейный бюджет. Поэтому взрослые ищут альтернативные варианты. К примеру, снять квартиру вскладчину, договорившись с несколькими сокурсниками или подругами сына или дочери. В этом случае нужно будет оплачивать только половину или треть стоимости аренды.

Однако арендовать жилье – это только полдела. Есть немало важных условий, выполнение которых может оградить собственника и квартиросъемщика от возможных неприятностей и конфликтных ситуаций. Для съемщика неожиданностью может стать внезапное повышение арендной платы или требование освободить квартиру в короткий срок. Неприятности для владельца - неоплата домашнего телефона или коммунальных услуг, поломка бытовой техники или мебели, принадлежащих хозяину жилья. Что делать в этом случае? Кто возместит ему ущерб? Куда жаловаться?  Вопросов много.

Специалисты единодушно рекомендуют заключать договор о найме жилого помещения. Как признается риелтор Азер Алимарданов, чаще всего сделка о найме квартиры заключается в устной форме. А в тех случаях, когда стороны все-таки заключают письменный договор, в нем указывается перечень предметов, находящихся в жилом помещении, его техническое состояние, а также номер мобильного телефона арендатора. Но в этом документе не оговаривается ответственность сторон, и он не имеет юридической силы, так как не оформлен и не зарегистрирован нотариально, что дало бы ему правовой статус. Поэтому ни о какой ответственности сторон тут речи идти не может.

Для оформления договора о сдаче жилья нотариально нужно уплатить госпошлину в размере 93 манатов - но это же лишние расходы! К тому же, в этом случае придется заплатить и налог на сделку, что делать ой как не хочется. При этом, как показывает практика, арендодатель при сдаче своей квартиры, как правило, сообщает участковому уполномоченному о новых жильцах и платит ему "гонорар" в размере 50-100 манатов.

Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании MBA Consulting Нусрат Ибрагимов, наем жилого помещения должен осуществляться на правовых основах. Для этого необходимо заключить договор. Его условия предусмотрены сразу в двух законах - в Гражданском и Жилищном кодексах АР. Документ определяет обязательства и права арендодателя и арендатора, регулирует их деловые отношения. В нем указывается техническое состояние помещения, перечисляются имеющиеся бытовые приборы и мебель, а также оговариваются страховые случаи (пожар, залитие и т.д.), при которых требуется выяснить меру ответственности сторон. В список также включаются пункты о порядке и графике оплаты аренды, указывается сторона, осуществляющая налоговые выплаты.  Максимальный срок действия контракта - пять лет. Если срок его действия не указан, то договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, закон четко определяет круг обязанностей по эксплуатации квартиры. Как указано в ЖК, собственник обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, предоставлять возможность квартиранту оплатить необходимые коммунальные услуги, обеспечивать ремонт общего имущества многоквартирного дома и приборов учета, находящихся в жилом помещении. Арендатор же обязан обеспечивать сохранность жилья, имущества и поддерживать все в надлежащем состоянии. Если он захочет сделать ремонт квартиры за свой счет, данный вопрос должен быть согласован с собственником, как того требует закон.

4e562b231cceb76e485bfdd71efde18d

Однако, как показывают исследования, в Азербайджане при аренде жилья предпочтение отдается "джентльменскому", т.е. устному, соглашению, а не оформлению  юридического документа у нотариуса. По словам Ибрагимова, примерно в 50% случаев аренды договор о сделке отсутствует. Если нет контракта, то с кого же взыскать плату за поломку электронагревателя в ванной, за порчу мебели? В этом случае обращаться с жалобой в госорганы бесполезно.

Эксперты считают, что аренда жилья в нашей стране - это та часть рынка недвижимости, которая меньше всего поддается контролю, учету и упорядочению. Мало кто знает, на каких условиях договариваются между собой собственник и арендатор, а проследить за деятельностью многочисленных риелторов практически невозможно. Если при заключении долгосрочных договоров на аренду жилья с компанией или иностранным посольством процесс уплаты налогов отследить еще можно, потому что все документы оформляются через госорганы, то при краткосрочной аренде (на год, на полгода или посуточно – авт.) этого сделать практически нельзя. Для наведения порядка с арендой квартир нужна активная работа муниципалитетов. Кроме того, нужно, чтобы изменилось сознание людей, которые поймут, что заключение договора и уплата налогов при аренде – это нормальное явление.

Между тем, богатый западный опыт в этой сфере дает немало пищи для размышлений и примеров для подражания. В отличие от Баку, в европейских городах нет "ярмарок" жилья, люди сами не занимаются его поиском и выбором. Существует широкая сеть риелторских компаний, которые имеют солидную базу данных о сдаваемой и продаваемой недвижимости. Поэтому потенциальные квартиросъемщики обращаются в эти агентства, которые берут за услуги комиссионные.

Как отмечает Н.Ибрагимов, в Европе договор найма является главным документом, регулирующим взаимоотношения домовладельца и квартиросъемщика. Значимость этого документа трудно переоценить. Не случайно в Финляндии в специальном справочнике, который большими тиражами издается Департаментом жилищной политики, вопросам аренды жилья и договорам найма посвящен специальный раздел. Подобная специализированная литература издается и в Великобритании, и в других странах Европы.

В любом случае договор найма – документ для арендодателя и арендатора обязательный. Однако содержание этих документов несколько различается в зависимости от страны и риелторской фирмы. Договор о сдаче/найме жилья во всех странах включает в себя несколько базовых вопросов, интересующих обе стороны, среди которых срок найма (и возможности его продления), размер арендной платы и коммунальных платежей, возможность их увеличения; условия выселения из квартиры. Кроме того, в документе содержатся и такие важные сведения, как площадь помещения, кoличecтвo кoмнaт,

cрoки рacтoржeния дoгoвoрa, вoпрoc o дoмaшниx живoтных и т.д. Есть в договоре и пункты, отражающие индивидуальные требования сторон друг к другу. К примеру, в Германии большинство собственников настаивают на наличии y квaртирocъeмщикa бaнкoвcкoгo cчeтa. В Канаде многие домовладельцы требуют заполнения специальной анкеты, где есть вопросы о наличии машины и банковских счетов, о конфессиональной принадлежности кандидата, судимости, образовании, вредных привычках; некоторые просят предоставить рекомендации от предыдущего домовладельца. Условия договора менять никто для клиента не будет, даже если он не согласен с ним: его выбор – соглашаться или не соглашаться.

Как правило, договоры на сдачу жилья заключаются на срок от года до пяти лет. Важным разделом договора найма являются и правила поведения в квартире, правила проживания в многоквартирном доме и правила поведения наймодателя. Там же содержатся и

обязанности домовладельца. По закону штата Вашингтон (США) хозяин должен уведомить квартиранта о своем намерении войти в помещение по крайней мере за два дня.

Чрезвычайно важен вопрос выселения из квартиры. В Австрии выселять квартиросъемщика можно только по решению суда, причем у домовладельца должны быть веские причины для обращения в суд. Но есть и другая практика. Так, в Польше законодательство запрещает выселение родителей с детьми в "холодное время года", такая же норма существует и во Франции.

Анализируя западный опыт аренды жилья, мы видим различные варианты

деловых взаимоотношений арендодателя и арендатора, цивилизованного решения спорных вопросов, чему могли бы поучиться азербайджанские риелторы.

Ирада АГАЕВА

Бесплатная подписка на интернет-версию журнала We & World Economics    https://www.wem.az/subscribe/

Следите за нашими обновлениями в социальных сетях:

https://www.facebook.com/worldeconomicsmagazine/

https://www.linkedin.com/company/we-&-world-economics/

https://www.instagram.com/worldeconomicsmagazine/

https://twitter.com/WEMAzerbaijan